Зміст статті10
Якщо ви плануєте купівлю квартири або будинку, з 1 січня 2027 може змінитися те, скільки грошей вам доведеться мати в заощадженнях. Національний банк Словаччини (NBS) готує зміну ліміту LTV — тобто того, яку частину вартості нерухомості може покрити іпотека.
На практиці це буде не одна цифра для всіх. Молоді люди на перше житло мають отримати вільнішу стелю, навпаки, на третю і подальшу нерухомість внесок із власної кишені має бути вищим. Для більшості інших заявників база залишиться на 80 %.
Цей текст — огляд регулювання, яке готують, а не обіцянка банку. Правила ще можуть уточнити — перед поданням заявки перевірте актуальну позицію NBS і умови конкретного банку. На відсоток і щомісячний платіж при цьому впливають також рішення ECB щодо ставок, а не лише LTV.
Чому про LTV варто говорити вже зараз
LTV каже просто: скільки відсотків від вартості квартири або будинку банк може вам позичити. Чим нижчий ліміт, тим більше власних заощаджень потрібно перед купівлею.
Приклад: квартира, оцінена в 180 000 €.
| LTV | Максимальна іпотека | Власні кошти (орієнтовно) |
|---|---|---|
| 90 % | 162 000 € | 18 000 € |
| 80 % | 144 000 € | 36 000 € |
| 70 % | 126 000 € | 54 000 € |
Різниця між 90 % і 70 % — це не «кілька тисяч». Для звичайної квартири в регіоні Пухов — Поважська Бистриця — Дубниця-над-Вагом це можуть бути десятки тисяч євро, які або вже є в заощадженнях, або через які купівлю доводиться відкладати.
Три колії, які пропонує NBS
Проєкт ділить клієнтів за тим, чи йдеться про перше житло і скільки житлової нерухомості домогосподарство вже має у власності.
1. Перше житло до 35 років — стеля до 90 %
Ідеться про позичальників, яким щонайбільше 35 років, жоден зі співпозичальників не має квартири чи будинку для проживання, а кредит слугує для купівлі або будівництва житлової нерухомості. За ціни 180 000 € теоретична стеля кредиту була б 162 000 €.
2. Третя і подальша нерухомість — стеля 70 %
Якщо заявники разом уже мають дві або більше квартир чи будинків, під час наступної купівлі LTV має знизитися з нинішніх 80 % до 70 %. Вік тут не вирішує. Не має значення і те, чи наявна нерухомість слугує для власного проживання, оренди чи відпочинку.
3. Решта — як і раніше 80 %
Якщо ви не потрапляєте в жодну з попередніх груп, базовий ліміт залишається 80 %. Банки мають мати і виняток аж до 90 %, але його обсяг має звузитися щонайбільше до 5 % нових кредитів. На купівлю третьої і подальшої нерухомості цей виняток застосовувати не можна.
Що зарахують до «кількості об’єктів нерухомості»
За проєктом враховуватимуть насамперед квартири, будинки та іншу нерухомість, придатну для проживання в Словаччині.
До кількості, навпаки, не мають входити:
- сама земельна ділянка без будівлі,
- недобудована нерухомість, яку ви саме цим кредитом фінансуєте,
- майно за кордоном.
За спільної власності власність мають зарахувати, якщо частка досягає щонайменше 50 %. Перевірка має йти через кадастр, тож «не зізнатися» в другій квартирі в Словаччині на практиці не буде реальним шляхом.
Чому NBS запроваджує такий поділ
Центральний банк реагує на ринок, де частину попиту створюють люди, які вже мають одну або кілька об’єктів нерухомості. Інвестиційні купівлі можуть штовхати ціни вгору в період зростання і, навпаки, поглиблювати спад, коли інвестори починають виходити з ринку.
Домогосподарствам, які вирішують перше власне житло, часто заважає саме високий власний внесок. Проєкт спрямований на те, щоб частина кредитної ємності перейшла до молодших покупців, а інвестори під час подальших покупок використовували більше власних грошей.
Це не означає, що NBS хоче іпотеку на 100 %. Повне фінансування без заощаджень NBS вважає ризикованим і для клієнта, і для банку. Тому для молодих ідеться про 90 %, а не про 100 % — власний внесок залишається і подушкою, і доказом того, що домогосподарство вміє відкладати.
90 % LTV — це не обіцянка схвалення
Навіть якщо ви відповідаєте за віком і умовою «перше житло», банк може сказати ні або запропонувати менший кредит. NBS визначає стелю, а не право на кредит.
Під час оцінки далі враховують насамперед:
- розмір і стабільність доходу,
- наявні платежі та інші зобов’язання,
- показник DSTI (яку частину доходу забирають платежі),
- вік і загальну заборгованість,
- вартість і тип забезпечення,
- ризик-профіль конкретної угоди.
Інакше кажучи: послаблення LTV не замінює інші правила. Ви можете мати право на вищу відсоткову стелю і все одно не дістати потрібну суму, якщо платіж не відповідає доходу. За вищого кредиту водночас зростає значення страхування життя при іпотеці — страховка має покривати платежі, а не бути лише формальністю перед банком.
Що це означає для вас, якщо іпотеку ви вирішуєте зараз
Молоді до 35 років без власної нерухомості. Якщо купівлю ви встигаєте ще у 2026 році, діють нинішні правила банку. Якщо плануєте аж 2027 рік, варто заздалегідь порахувати, чи 90 % вам реально допоможуть — і водночас перевірити, чи виконаєте також DSTI і вимоги до документів про дохід.
Люди з двома і більше квартирами чи будинками. З 2027 року вам може знадобитися суттєво вищий внесок. Якщо ви думаєте про наступну купівлю, є сенс порівняти сценарій «ще за нинішніх умов» і сценарій «після нового ліміту 70 %».
Решта заявників. База 80 % змінюватися не має. Винятки до 90 % мають стати рідшими, тож не розраховуйте на них як на план Б.
Термін уже один раз переносили (з 1. 10. 2026 на 1. 1. 2027). Поки регулювання не остаточне, перед поданням заявки я завжди перевіряю актуальні ліміти в конкретному банку — не лише заголовок у новинах. Під час видачі коштів банк стандартно вимагає також страхування нерухомості з вінкуляцією; після купівлі має сенс регулярна перевірка договорів.
Як я можу з цим допомогти
В іпотеці йдеться не лише про відсоток LTV. Рахуються кредитоспроможність, фіксація і ставки, страхування нерухомості, страхування життя і резерв на платежі. Клієнтам із Пухова, Поважської Бистриці, Дубниці-над-Вагом і з інших місць у Словаччині я розбираю цифри під конкретну ситуацію: скільки треба мати в заощадженнях, до якого банку є сенс звертатися і що потрібно долучити.
Я Bc. Liudmyla Demidova, фінансовий посередник. Якщо хочете знати, до якої групи за проєктом NBS ви належите і як це вплине на вашу купівлю, напишіть — підготую огляд за вашими даними, а не загальну оцінку з інтернету.
Якщо ви вирішуєте купівлю або рефінансування, подивіться також сторінку Іпотека, де є огляд співпраці та найчастіших ситуацій під час оформлення кредиту.
- Телефон: +421 950 308 415
- WhatsApp: написати повідомлення
- Запис на консультацію: записатися
- Інші статті: блог
Підсумок: З 1. 1. 2027 NBS хоче розділити LTV на три колії — до 90 % для молодих на перше житло, 70 % на третю і подальшу нерухомість і 80 % для решти. Винятки до 90 % мають звузити, а на інвестиційні купівлі вони діяти не мають. Стеля регулятора — це не схвалення кредиту: банк і далі оцінює дохід і здатність платити. Перед рішенням перевірте актуальні умови — проєкт ще можуть уточнити.
Часті запитання
Коли нові ліміти LTV мають почати діяти?
Національний банк Словаччини пропонує набрання чинності з 1 січня 2027 року. Спочатку йшлося про жовтень 2026, але термін перенесли, щоб банки встигли змінити внутрішні процеси. Перед поданням заявки завжди перевіряйте актуальну позицію NBS і умови конкретного банку.
Хто може отримати іпотеку аж до 90 % вартості?
За проєктом ідеться про позичальників до 35 років, які (і співпозичальник теж) не мають житлової нерухомості у власності, а кредит використовують на купівлю або будівництво житла. І навіть тоді це лише стеля — банк може схвалити нижчий LTV або відхилити заявку.
Чи 90 % LTV діє автоматично, якщо я підходжу за віком?
Ні. NBS встановлює регуляторну стелю, рішення про кредит залишається за банком. Оцінюють дохід, наявні платежі, DSTI, вік, заборгованість і вартість забезпечення.
Як зміниться іпотека на третю нерухомість?
Якщо заявники разом мають дві або більше житлових нерухомостей, під час наступної купівлі LTV має знизитися з 80 % до 70 %. Виняток на 90 % на ці угоди поширюватися не має.
Чи рахуються також ділянки та квартири за кордоном?
До кількості мають входити насамперед квартири та будинки в Словаччині. Сама ділянка і недобудова, яку ви саме фінансуєте, за проєктом не зараховуються. Нерухомість за кордоном перевіряти не мають.
Чи вплине зміна LTV також на DSTI і розмір платежу?
Не напряму. LTV визначає, яку частину вартості може покрити кредит. DSTI і дохід банк оцінює окремо — навіть за 90 % LTV ви можете отримати менший кредит, якщо платіж не відповідає доходу. На відсоток і платіж впливають також ставки ECB.
Чи буде з 2027 року можлива іпотека на 100 %?
Ні. NBS не вважає стовідсоткове фінансування доречним. Для молодих пропонує стелю 90 %, а не скасування власного внеску.
Джерела
