Obsah článku10
Ak plánujete kúpu bytu alebo domu, od 1. januára 2027 sa môže zmeniť, koľko peňazí budete musieť mať nasporených. Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje úpravu limitu LTV – teda toho, akú časť hodnoty nehnuteľnosti smie pokryť hypotéka.
V praxi to nebude jedno číslo pre všetkých. Mladí ľudia pri prvom bývaní majú dostať voľnejší strop, naopak pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti má byť vklad z vlastného vrecka vyšší. Pre väčšinu ostatných žiadateľov ostane základ na 80 %.
Tento text je prehľad pripravovanej regulácie, nie sľub banky. Pravidlá sa ešte môžu spresniť – pred podaním žiadosti overte aktuálne stanovisko NBS a podmienky konkrétnej banky. Úrok a mesačnú splátku pritom ovplyvňujú aj rozhodnutia ECB o sadzbách, nielen LTV.
Prečo sa o LTV oplatí hovoriť už teraz
LTV hovorí jednoducho: koľko percent z hodnoty bytu alebo domu vám banka smie požičať. Čím nižší limit, tým viac vlastných úspor potrebujete pred kúpou.
Príklad: byt ocenený na 180 000 €.
| LTV | Maximálna hypotéka | Vlastné zdroje (orientačne) |
|---|---|---|
| 90 % | 162 000 € | 18 000 € |
| 80 % | 144 000 € | 36 000 € |
| 70 % | 126 000 € | 54 000 € |
Rozdiel medzi 90 % a 70 % nie je „pár tisíc“. Pri bežnom byte v regióne Púchov – Považská Bystrica – Dubnica nad Váhom to vie byť desaťtisíce eur, ktoré buď máte nasporené, alebo kúpu odkladáte.
Tri koľaje, ktoré NBS navrhuje
Návrh rozdeľuje klientov podľa toho, či ide o prvé bývanie a koľko rezidenčných nehnuteľností už domácnosť vlastní.
1. Prvé bývanie do 35 rokov – strop až 90 %
Má ísť o dlžníkov, ktorí majú najviac 35 rokov, ani jeden zo spoludlžníkov nevlastní byt či dom na bývanie a úver slúži na kúpu alebo výstavbu rezidenčnej nehnuteľnosti. Pri cene 180 000 € by teoretický strop úveru bol 162 000 €.
2. Tretia a ďalšia nehnuteľnosť – strop 70 %
Ak žiadatelia spolu už vlastnia dve alebo viac bytov/domov, pri ďalšej kúpe má LTV klesnúť z dnešných 80 % na 70 %. Vek tu nerozhoduje. Nezáleží ani na tom, či existujúce nehnuteľnosti slúžia na vlastné bývanie, prenájom alebo rekreáciu.
3. Ostatní – naďalej 80 %
Ak nespĺňate ani jednu z predchádzajúcich skupín, základný limit ostáva 80 %. Banky majú mať aj výnimku až do 90 %, no jej rozsah sa má zúžiť na najviac 5 % nových úverov. Na kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa táto výnimka nemá dať použiť.
Čo sa započíta do „počtu nehnuteľností“
Podľa návrhu sa budú brať do úvahy predovšetkým byty, domy a ďalšie nehnuteľnosti vhodné na bývanie na Slovensku.
Do počtu by sa naopak nemali započítať:
- samotný pozemok bez stavby,
- rozostavaná nehnuteľnosť, ktorú práve týmto úverom financujete,
- majetok v zahraničí.
Pri spoluvlastníctve sa vlastníctvo má započítať, ak podiel dosahuje aspoň 50 %. Overenie má ísť cez kataster, takže „nepriznať“ druhý byt v SR v praxi nebude reálna cesta.
Prečo NBS toto delenie zavádza
Centrálna banka reaguje na trh, kde časť dopytu tvoria ľudia, ktorí už jednu alebo viac nehnuteľností majú. Investičné nákupy vedia tlačiť ceny nahor v čase rastu a naopak prehĺbiť pokles, keď sa investori začnú sťahovať z trhu.
Domácnostiam, ktoré riešia prvé vlastné bývanie, pritom často bráni práve vysoký vlastný vklad. Návrh teda smeruje k tomu, aby sa časť úverovej kapacity presunula k mladším kupujúcim a aby investori pri ďalších nákupoch použili viac vlastných peňazí.
To neznamená, že NBS chce 100 % hypotéky. Úplné financovanie bez úspor považuje za rizikové pre klienta aj banku. Preto pri mladých hovorí o 90 %, nie o 100 % – vlastný vklad ostáva ako vankúš aj ako dôkaz, že domácnosť vie sporiť.
90 % LTV nie je prísľub schválenia
Aj keď splníte vek a „prvé bývanie“, banka môže povedať nie alebo ponúknuť nižší úver. NBS určuje strop, nie nárok.
Pri posúdení ostávajú v hre najmä:
- výška a stabilita príjmu,
- existujúce splátky a iné záväzky,
- ukazovateľ DSTI (akú časť príjmu zožerú splátky),
- vek a celková zadlženosť,
- hodnota a typ zábezpeky,
- rizikový profil konkrétneho obchodu.
Inými slovami: uvoľnenie LTV nenahrádza ostatné pravidlá. Môžete mať nárok na vyšší percentuálny strop, a predsa nedosiahnuť potrebnú sumu, ak splátka nesedí k príjmu. Pri vyššom úvere zároveň rastie význam životného poistenia pri hypotéke – poistka má kryť splátky, nie len formalitu voči banke.
Čo to znamená pre vás, ak riešite hypotéku teraz
Mladí do 35 rokov bez vlastnej nehnuteľnosti. Ak kúpu stíhate ešte v roku 2026, platia dnešné pravidlá banky. Ak plánujete až rok 2027, oplatí sa vopred spočítať, či vám 90 % reálne pomôže – a zároveň si overiť, či splníte aj DSTI a dokumentáciu k príjmu.
Ľudia s dvoma a viac bytmi/domami. Od 2027 môžete potrebovať výrazne vyšší vklad. Ak o ďalšej kúpe uvažujete, má zmysel porovnať scenár „ešte podľa súčasných podmienok“ verzus „po novom limite 70 %“.
Ostatní žiadatelia. Základ 80 % sa meniť nemá. Výnimky do 90 % majú byť vzácnejšie, takže na ne nespoliehajte ako na plán B.
Termín sa už raz posunul (z 1. 10. 2026 na 1. 1. 2027). Kým regulácia nie je finálna, pred podaním žiadosti vždy overím aktuálne limity v konkrétnej banke – nie len titulok v spravodajstve. Banka pri čerpaní štandardne žiada aj poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou; po kúpe má zmysel pravidelná kontrola zmlúv.
Ako s tým viem pomôcť
Pri hypotéke nejde len o percento LTV. Rátajú sa bonita, fixácia a sadzby, poistenie nehnuteľnosti, životné poistenie aj rezerva na splátky. Klientom z Púchova, Považskej Bystrice, Dubnice nad Váhom aj z iných miest na Slovensku prechádzam čísla na mieru: koľko treba mať nasporené, ktorú banku má zmysel osloviť a čo treba doložiť.
Som Bc. Liudmyla Demidova, finančný sprostredkovateľ. Ak chcete vedieť, do ktorej skupiny podľa návrhu NBS spadáte a ako to ovplyvní vašu kúpu, ozvite sa – pripravím prehľad podľa vašich údajov, nie všeobecný odhad z internetu.
Ak riešite kúpu alebo refinancovanie, pozrite si aj stránku Hypotéky, kde nájdete prehľad spolupráce a najčastejších situácií pri vybavovaní úveru.
- Telefón: +421 950 308 415
- WhatsApp: napísať správu
- Rezervácia konzultácie: dohodnúť termín
- Ďalšie články: blog
Zhrnutie: Od 1. 1. 2027 chce NBS rozdeliť LTV na tri koľaje – až 90 % pre mladých pri prvom bývaní, 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti a 80 % pre ostatných. Výnimky do 90 % sa majú zúžiť a pri investičných nákupoch nemajú platiť. Strop regulátora nie je schválenie úveru: banka naďalej posudzuje príjem a schopnosť splácať. Pred rozhodnutím overte aktuálne podmienky – návrh sa ešte môže spresniť.
Často kladené otázky
Kedy majú nové limity LTV začať platiť?
Národná banka Slovenska navrhuje účinnosť od 1. januára 2027. Pôvodne sa hovorilo o októbri 2026, termín sa však posunul, aby banky stihli upraviť interné procesy. Pri žiadosti vždy overte aktuálne stanovisko NBS a podmienky konkrétnej banky.
Kto môže dostať hypotéku až do 90 % hodnoty?
Podľa návrhu ide o dlžníkov do 35 rokov, ktorí (ani spoludlžník) nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a úver použijú na kúpu alebo výstavbu bývania. Aj tak ide len o strop – banka môže schváliť nižšie LTV alebo žiadosť zamietnuť.
Platí 90 % LTV automaticky, ak spĺňam vek?
Nie. NBS nastavuje regulačný strop, rozhodnutie o úvere ostáva na banke. Posudzuje sa príjem, existujúce splátky, DSTI, vek, zadlženosť aj hodnota zábezpeky.
Ako sa zmení hypotéka pri tretej nehnuteľnosti?
Ak žiadatelia spolu vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, pri ďalšej kúpe má LTV klesnúť z 80 % na 70 %. Výnimka na 90 % sa na tieto obchody nemá vzťahovať.
Počítajú sa aj pozemky a zahraničné byty?
Do počtu sa majú započítať najmä byty a domy na Slovensku. Samotný pozemok ani rozostavaná stavba, ktorú práve financujete, sa podľa návrhu nezapočítava. Zahraničné nehnuteľnosti sa skúmať nemajú.
Ovplyvní zmena LTV aj DSTI a výšku splátky?
Nie priamo. LTV určuje, akú časť hodnoty smie pokryť úver. DSTI a príjem posudzuje banka zvlášť – aj pri 90 % LTV môžete dostať nižší úver, ak splátka nesedí k príjmu. Úrok a splátku ovplyvňujú aj sadzby ECB.
Bude od roku 2027 možné 100 % hypotéka?
Nie. NBS 100-percentné financovanie nepovažuje za vhodné. Pre mladých navrhuje strop 90 %, nie zrušenie vlastného vkladu.
Zdroje
