Ako vybaviť hypotéku na Slovensku

Toto je postup vybavenia hypotéky na Slovensku: od limitu podľa príjmu po vyplatenie peňazí predávajúcemu. Píše ho finančná sprostredkovateľka, ktorá vedie žiadosť. Čísla nižšie sú z pravidiel NBS, ktorými ráta kalkulačka limitu na tomto webe. Sadzby bánk v texte nedržím: sú v porovnaní hypoték.

Krok 1. Limit ešte pred výberom bytu

Začnite príjmom, existujúcimi splátkami a vlastnými peniazmi. Výpočet podľa príjmu ukáže strop úveru ešte pred rezervačnou zmluvou. Predbežné číslo vás k ničomu nezaväzuje a nenahrádza rozhodnutie banky.

Tri rámce sú rovnaké vo všetkých bankách:

• LTV — úver teraz nie je väčší ako 80 % hodnoty zábezpeky. Výnimka do 90 % existuje, nie je to však prísľub, že ju dostanete vy.
• DTI — celý dlh nepresiahne násobok čistého ročného príjmu. Do veku 40 rokov na konci úveru je strop 8×. Potom klesá o 0,25 každý rok a od 60 rokov je 3×.
• DSTI — splátky pri stresovej sadzbe nepresiahnu 60 % príjmu po životnom minime na každého v domácnosti.

Dlhšia splatnosť niekedy limit zníži, lebo banka sa pozerá na vek pri splatení. Príklad pre jedného človeka bez iných dlhov a s čistým príjmom 1 800 €:

Je to orientácia kalkulačky, nie schválenie banky. Druhý dospelý, deti, leasing a karta limit znižujú.

Životné minimum v kalkulačke sú sumy zákona č. 417/2013 Z. z. od 1. júla 2024: 269,49 € na prvého dospelého, 188,64 € na ďalšieho, 153,84 € na dieťa. Keď zákon sumy zmení, platí aktuálne znenie, nie starý článok.

Stresová sadzba pre splátku hypotéky: ak fixácia pokrýva celú splatnosť, príplatok nie je. Ak je fixácia dlhšia ako 10 rokov a kratšia ako splatnosť, banka pripočíta 1 p. b. Ak je fixácia do 10 rokov a kratšia ako splatnosť, pripočíta 2 p. b., najviac však do 6 %.

Nevyužitý limit karty alebo prečerpania vstupuje do výpočtu na tomto webe tiež: 20 % limitu do dlhu pre DTI, 3 % limitu do mesačnej splátky pre DSTI.

Krok 2. Vlastné peniaze a LTV

Zábezpekou slovenskej hypotéky je nehnuteľnosť na Slovensku. Pri byte za 180 000 € dáva strop 80 % úver do 144 000 € a asi 36 000 € vlastných. Výnimka 90 % by dala 162 000 € úveru a 18 000 € vlastných — ak ju banka schváli.

Od 1. januára 2027 NBS navrhuje iné rozdelenie: do 90 % pri prvom bývaní do 35 rokov, 70 % pri tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti, pre ostatných 80 %. Stopercentné financovanie návrh nepredpokladá. Zatiaľ je to návrh regulátora. Detail a príklad toho istého bytu sú v článku LTV od 2027.

Krok 3. Čo porovnávať v banke

Pozerajte naraz na sadzbu, dĺžku fixácie, poplatok za poskytnutie, maximálne LTV a to, aké poistenie banka dáva ako podmienku. Reklamná sadzba „od“ opisuje najlepší profil, nie vašu žiadosť.

Aktuálne čísla bánk sú v porovnaní hypoték. Tento postup tabuľku sadzieb neopakuje: porovnanie sa aktualizuje samostatne, takže tu neostáva starý cenník. Splátku pre vašu sumu a splatnosť spočíta hypotekárna kalkulačka. Samotnú sadzbu ovplyvňujú aj rozhodnutia ECB.

Odmietnutie v jednej banke neznamená odmietnutie v druhej. Žiadosť má zmysel tam, kde príjem a zábezpeka prejdú ich pravidlami.

Krok 4. Rezervácia, až keď splátka sedí

Byt rezervujte až vtedy, keď splátka a vlastné peniaze sedia s limitom. V rezervačnej zmluve si overte, čo sa stane so zálohou, ak banka úver neschváli. Výšku zálohy a lehotu rezervácie tu nedávam: určuje ich predávajúci.

Krok 5. Doklady, ktoré banka zvyčajne pýta

Bežný komplet vyzerá takto:

• pas a doklad o pobyte, ak ho máte;
• potvrdenie o príjme a výpisy z účtu;
• rezervačná alebo kúpna zmluva;
• ocenenie nehnuteľnosti a list vlastníctva.

Cudzojazyčné doklady banka často chce s úradným prekladom. Môže si vypýtať aj výpis z úverového registra krajiny, z ktorej ste prišli. Dĺžku praxe a typ zmluvy posudzuje banka sama: skúšobná doba a čerstvá zmena práce žiadosť oslabujú.

Krok 6. Zmluva, záloh a poistenie nehnuteľnosti

Podpisujete úverovú zmluvu a záložné zmluvy. Pred čerpaním banka zvyčajne žiada poistenie nehnuteľnosti s právom banky na poistné plnenie. Životné poistenie banka často odporúča alebo dáva ako podmienku podľa banky a sumy. Pre rodinu chráni príjem, nie steny bytu. Sú to dve rôzne zmluvy.

Krok 7. Čerpanie a koniec fixácie

Banka pošle peniaze predávajúcemu až po zápise záložného práva v katastri a po poistení nehnuteľnosti. Lehota a poplatok katastra sa menia, preto v postupe nie sú: pred podaním si pozrite aktuálny sadzobník katastra.

Keď fixácia skončí, sadzbu prehodnotia. Čo si overiť pred zmenou banky, je v článku o refinancovaní.

Časté chyby

• Rezervovať byt pred výpočtom limitu.
• Rátať splátku z reklamnej sadzby „od“.
• Otvoriť nový úver alebo kartu pred žiadosťou: aj nevyužitý limit znižuje DSTI.
• Zmeniť prácu, kým banka overuje príjem.
• Zviesť celé poistenie na jednu zmluvu na steny a zabudnúť na príjem rodiny.

Ak chcete prejsť svoje čísla pred rezerváciou, spočítajte limit a dohodnite konzultáciu.