Ceny nehnuteľností na Slovensku: ako sa vyvíjali a oplatí sa kúpiť teraz, alebo čakať?

„Mám kúpiť teraz, alebo počkať, kým byty zlacnejú?“ Túto otázku počúvam pri hypotékach najčastejšie. Krátka odpoveď: nikto nevie spoľahlivo predpovedať, kam sa ceny pohnú. Dá sa však pozrieť, ako sa vyvíjali doteraz, čo sa deje teraz a – čo je pri hypotéke dôležitejšie – ako sa spolu s cenou mení úrok a splátka.

Všetky ceny v článku sú z Národnej banky Slovenska (NBS). Ide o priemerné ponukové ceny v eurách za m² – teda ceny z inzerátov, nie konečné predajné ceny po vyjednávaní.

Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností od roku 2008

Z tabuľky vidno dve veci. Ceny dokážu klesať – po roku 2008 aj po roku 2022. A obe obdobia poklesu prišli, keď sa zhoršilo financovanie: v roku 2008 pre krízu, v rokoch 2022–2023 pre prudký rast úrokov.

Čo sa s cenami deje v roku 2026

Podľa komentára NBS zo 4. augusta 2026 ceny v 2. štvrťroku 2026 stále rástli, ale najpomalším tempom za viac ako dva roky:

• priemer za všetky nehnuteľnosti: 3 041 €/m², za štvrťrok +1,2 %, medziročne +9,5 %,
• byty: 3 430 €/m², medziročne +10,2 %,
• rodinné domy: 2 163 €/m², medziročne +3,1 %,
• novostavby zdraželi o 2,9 %, staršie byty len o 0,7 %.

Dôležitejšie ako celoslovenský priemer sú rozdiely. NBS píše, že krajské mestá sa vzďaľujú od zvyšku Slovenska – ceny v nich rastú najrýchlejšie, kým na vidieku sa črtá pokles. Bratislava podľa NBS pravdepodobne narazila na cenový strop a rastie už podobným tempom ako menšie mestá.

Ceny podľa krajov (2. Q 2026)

Orientačnú cenu bytu alebo domu vo svojom kraji si môžete vypočítať v kalkulačke odhad ceny nehnuteľnosti podľa kraja – zohľadní typ, plochu aj stav a ukáže aj vývoj cien vo vašom kraji.

Pri hypotéke nerozhoduje len cena, ale aj úrok

Toto je bod, na ktorý sa pri otázke „kúpiť, alebo čakať“ najčastejšie zabúda. Väčšina ľudí kupuje na hypotéku – a vtedy neplatíte cenu, ale mesačnú splátku. Tá závisí od ceny aj od úroku.

Pozrite sa na príklad: byt so 60 m² za priemernú cenu podľa NBS, hypotéka na 80 % ceny, splatnosť 30 rokov, priemerná sadzba nových hypoték v danom čase (3. Q 2022, 1. Q 2024 a 2. Q 2026).

Kto v roku 2022 čakal na zlacnenie, ten sa ho dočkal – byt bol o 11 % lacnejší. Splátka však bola o 51 € vyššia, lebo medzitým zdraželi hypotéky. Lacnejšia cena neznamená automaticky lacnejšie bývanie.

V roku 2026 rastú obe veci naraz. ECB zvýšila sadzby v júni aj v septembri a banky od konca septembra zdražujú hypotéky. Ďalšie rozhodnutia ECB budú 29. októbra a 17. decembra 2026.

Kúpiť teraz, alebo čakať? Argumenty pre obe strany

Prečo môže dávať zmysel počkať:

• rast cien sa podľa NBS spomaľuje a na vidieku sa črtá pokles,
• ak máte do 35 rokov a kupujete prvé bývanie, od 1. 1. 2027 by ste mohli dostať hypotéku až do 90 % hodnoty – podrobnosti v článku o nových pravidlách LTV,
• nemáte ešte rezervu alebo stabilný príjem – vtedy je lepšie najprv si ich vybudovať.

Prečo čakanie nemusí vyjsť:

• v krajských mestách ceny stále rastú najrýchlejšie,
• úroky v roku 2026 rastú, nie klesajú – nižšia cena sa môže „zjesť“ vyššou splátkou,
• ak bývate v nájme, každý mesiac čakania platíte nájomné, z ktorého nič nesplácate,
• ponuka nehnuteľností je podľa NBS už takmer tri roky približne rovnaká – výrazný prebytok bytov, ktorý by tlačil ceny dole, zatiaľ nevidno.

Ako sa rozhodnúť rozumne

Namiesto hádania, čo urobí trh, odporúčam odpovedať si na tieto otázky:

1. Potrebujete bývanie aspoň na 5–10 rokov? Ak áno, krátkodobé výkyvy cien sú menej dôležité. Ak plánujete o dva roky sťahovanie, kúpa je riskantnejšia.
2. Zvládnete splátku aj pri sadzbe o 1–2 percentuálne body vyššej? Pri hypotéke 146 000 € na 30 rokov znamená +1 p. b. splátku asi 754 € namiesto 669 €. Presne takto testuje vašu žiadosť aj banka.
3. Máte rezervu aspoň na 3–6 mesačných výdavkov aj po zaplatení vlastných zdrojov, poplatkov a zariadenia?
4. Je cena konkrétneho bytu primeraná? Porovnajte ju s priemerom kraja a s podobnými bytmi v okolí. Ponuková cena nie je konečná – vyjednávať sa oplatí najmä pri starších bytoch, ktoré podľa NBS zdražujú najpomalšie.
5. Spadáte pod nové pravidlá LTV od roku 2027? Ak ste do 35 rokov a bez vlastného bývania, prepočítajme si, či sa vám oplatí počkať na nižší vlastný vklad, alebo kúpiť skôr.

Ak na väčšinu odpovedí poviete áno, nemusíte čakať na „ideálny moment“ – ten sa dá spoznať až spätne. Úrok sa navyše dá neskôr zlepšiť refinancovaním na konci fixácie, cenu kúpenej nehnuteľnosti už nie.

Zhrnutie

• Ceny nehnuteľností na Slovensku sú v roku 2026 na rekorde: 3 041 €/m² v priemere, byty 3 430 €/m².
• Rast sa spomaľuje, rozdiely medzi krajskými mestami a vidiekom sa prehlbujú.
• Ceny už dvakrát klesli – po roku 2008 a v rokoch 2022–2024 –, no pri druhom poklese bola splátka pre vyššie úroky aj tak vyššia.
• Pri rozhodovaní sa pozerajte na splátku a svoju situáciu, nie len na cenu za m².

Tento článok je všeobecná informácia, nie investičné odporúčanie. Ak chcete vedieť, čo to znamená konkrétne pre vás, vypočítajte si splátku v hypotekárnej kalkulačke, koľko vám banka požičia podľa príjmu, alebo si dohodnite bezplatnú konzultáciu – porovnám ponuky bánk a prepočítame aj variant s kúpou po 1. januári 2027.