Nízke ocenenie nehnuteľnosti pri hypotéke: o koľko menej vám banka požičia a ako to vyriešiť

Kúpna cena 185 000 €, ocenenie banky 170 000 € – a na hypotéku vám zrazu chýba 12 000 €, s ktorými ste nepočítali. Nízke ocenenie nehnuteľnosti patrí medzi najčastejšie dôvody, prečo sa kúpa bytu na poslednú chvíľu skomplikuje. Väčšinou sa však dá vyriešiť, ak viete, kde hľadať.

Ocenenie pre banku môže vzniknúť rôzne – zo znaleckého posudku od znalca zo svojho zoznamu, interným ocenením vlastného odhadcu alebo tak, že pri kontrole zníži hodnotu z posudku, ktorý ste dodali. Výsledok je však vždy rovnaký: počíta s nižšou sumou.

V článku vysvetľujem, prečo sa to stáva, koľko peňazí vám v takom prípade reálne chýba a čo môžete urobiť – od najjednoduchšieho kroku po krajné riešenia.

Prečo vám nižšie ocenenie zníži hypotéku

Banka nepožičiava z kúpnej ceny, ale z hodnoty zabezpečenia. V praxi počíta s nižšou z dvoch súm – s kúpnou cenou alebo s ocenením. Z tejto hodnoty potom uplatní limit LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti), štandardne 80 %.

Pozrite sa na príklad. Byt kupujete za 185 000 €, banka ho ocení na 170 000 €:

Ocenenie nižšie o 15 000 € znamená, že potrebujete o 12 000 € viac vlastných peňazí. Väčšina ľudí ich na účte navyše nemá – preto sa oplatí vedieť, aké sú možnosti.

Kúpna cena nie je to isté ako hodnota

Kúpna cena je dohoda dvoch ľudí. Predávajúci chce čo najviac, vy chcete konkrétny byt – a ak je o neho záujem, zaplatíte aj viac, ako by stál podobný byt o ulicu ďalej.

Znalec, s ktorým banka pracuje, určuje všeobecnú hodnotu podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z., najčastejšie porovnávacou metódou: hľadá podobné nehnuteľnosti v okolí a ich ceny upravuje o rozdiely vo výmere, stave, poschodí či vybavení. Banka sa navyše pozerá konzervatívne a hodnotu z posudku si ešte sama preveruje – zaujíma ju, za koľko by nehnuteľnosť dokázala predať, ak by ste úver prestali splácať.

Najčastejšie dôvody nižšieho ocenenia

• Cena je nad trhom. Ceny v inzerátoch nie sú predajné ceny. Ak predávajúci nastavil cenu podľa „najdrahších inzerátov v okolí“, banka ju s porovnateľnými predajmi neobháji.
• Osobné dôvody kupujúceho. Výhľad, blízkosť rodičov, konkrétna škola – pre vás majú hodnotu, v ocenení banky sa však prejavia len málo.
• Stav nehnuteľnosti. Staré rozvody, vlhkosť, pôvodné okná alebo potreba rekonštrukcie hodnotu znižujú, aj keď je byt pekne zariadený.
• Právne a evidenčné nezrovnalosti. Prístavba alebo podkrovie, ktoré nie sú skolaudované, nesúlad skutočnosti s katastrom, vecné bremeno či chýbajúce doklady. Banka takúto časť niekedy do hodnoty vôbec nezapočíta.
• Príslušenstvo mimo listu vlastníctva. Pivnica, garáž alebo parkovacie miesto, ktoré sú v cene, ale nie sú zapísané spolu s bytom, sa nemusia premietnuť do ocenenia.
• Novostavba nad štandard. Developerské príplatky, nadštandardné vybavenie alebo „cena za nové“ sa v porovnaní so staršími predajmi v lokalite nemusia odraziť naplno.
• Chyba v ocenení. Zlá výmera, zabudnuté príslušenstvo, nesprávne poschodie. Stáva sa to zriedka, ale stáva.

Čo urobiť: 7 krokov od najjednoduchšieho

1. Vyžiadajte si ocenenie a prečítajte si ho celé

Požiadajte banku o posudok alebo protokol z ocenenia – nestačí poznať len výslednú sumu. Skontrolujte výmeru, príslušenstvo (pivnica, balkón, parkovanie), stav, rok rekonštrukcie a s akými nehnuteľnosťami sa porovnávalo. Ak nájdete chybu, požiadajte banku o prehodnotenie – opravené ocenenie môže hodnotu zvýšiť bez ďalších nákladov.

2. Vyjednávajte s predávajúcim

Ocenenie banky je silný argument. Predávajúci vie, že rovnaký problém bude mať s každým ďalším kupujúcim na hypotéku. Často sa podarí dohodnúť zľavu alebo sa o rozdiel podeliť. Nemusí to byť celá suma – aj zľava 5 000 € výrazne zníži, koľko musíte doplatiť.

3. Skúste inú banku

Každá banka má vlastné postupy, iných znalcov a niektoré akceptujú aj interné ocenenie. Rovnaký byt tak môže byť v dvoch bankách ocenený rozdielne. Pozor však na čas – nová žiadosť a nové ocenenie trvajú zvyčajne 1 až 3 týždne, preto si overte termín v rezervačnej zmluve.

4. Doplňte vlastné zdroje

Úspory, predaj auta, finančná pomoc rodiny (dar), nasporené stavebné sporenie či termínovaný vklad. Banka bude chcieť vidieť, odkiaľ peniaze pochádzajú, preto si pripravte výpis alebo darovaciu zmluvu.

5. Ponúknite ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie

Ak rodičia alebo iný príbuzný vlastnia nehnuteľnosť, môžu ju dať do zálohu. Hodnota zabezpečenia sa tým zvýši a banka môže požičať viac. Je to však vážne rozhodnutie – ak by ste úver nesplácali, banka môže siahnuť aj na ich nehnuteľnosť. Dohodnite sa otvorene a výslovne.

6. Doplnkový úver – len opatrne

Rozdiel sa dá niekedy pokryť spotrebným úverom alebo úverom zo stavebného sporenia. Má však vyšší úrok, kratšiu splatnosť a jeho splátka sa započíta do limitov DTI a DSTI – môže teda znížiť aj samotnú hypotéku. Vždy si dajte prepočítať obe splátky naraz.

7. Ak nič nevychádza, odstúpte – ak to zmluva umožňuje

Ak sa rozdiel nedá rozumne pokryť, je lepšie od kúpy odstúpiť, než sa zadlžiť nad svoje možnosti. Či prídete o rezervačný poplatok, závisí od znenia zmluvy – pozrite si, či obsahuje podmienku schválenia financovania.

Ako sa tomu vyhnúť pri kúpe

• Porovnajte cenu s trhom ešte pred rezerváciou. Pozrite sa na podobné byty v okolí a na priemer kraja – orientačne si to môžete prepočítať v kalkulačke odhad ceny nehnuteľnosti podľa kraja.
• Dajte do rezervačnej zmluvy podmienku financovania. Napríklad: ak banka neschváli úver v potrebnej výške, rezervačný poplatok sa vracia.
• Nechajte si nehnuteľnosť oceniť skôr. Ak je to možné, objednajte ocenenie ešte pred zaplatením vysokej zálohy alebo pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve.
• Počítajte s rezervou. Ak môžete, majte okrem 20 % vlastných zdrojov aj rezervu 5 až 10 % z ceny – pokryje nižšie ocenenie aj poplatky.
• Overte si právny stav. List vlastníctva, kolaudácia prístavieb, ťarchy a zapísané príslušenstvo. Čo nie je v poriadku na papieri, banka nezapočíta.

Čo sa zmení s pravidlami LTV od roku 2027

Národná banka Slovenska navrhuje od 1. januára 2027 rozlíšiť limity LTV. Ak máte do 35 rokov, nevlastníte bývanie a kupujete prvé, banka vám bude môcť požičať až 90 % hodnoty. V našom príklade by to bolo 153 000 € namiesto 136 000 € – vlastné zdroje by klesli na 32 000 €.

Banka však aj potom počíta z nižšej hodnoty. Nízke ocenenie teda zníži úver aj pri 90 % LTV, len rozdiel bude menší. Viac v článku Hypotéka od 1. 1. 2027: nové LTV pre prvé bývanie.

Zhrnutie

• Banka požičiava z nižšej z hodnôt – kúpnej ceny alebo ocenenia.
• Pri 80 % LTV znamená každých 10 000 € nižšieho ocenenia 8 000 € menej úveru.
• Najprv si vyžiadajte a skontrolujte ocenenie a vyjednávajte s predávajúcim, až potom hľadajte drahšie riešenia.
• Pri ďalšej kúpe si dajte do rezervačnej zmluvy podmienku financovania a cenu porovnajte s trhom vopred.

Ak vám banka ocenila nehnuteľnosť nižšie a neviete, ktoré riešenie je pre vás najlepšie, dohodnite si bezplatnú konzultáciu. Porovnám, ako by vašu situáciu posúdili rôzne banky, a prepočítame, koľko vlastných zdrojov naozaj potrebujete. Splátku si môžete vopred vypočítať v hypotekárnej kalkulačke.